Während Tagesgeld kaum noch etwas abwirft, scheinen Immobilien derzeit noch eine sichere Bank zu sein: Je nach Lage sind Brutto-Renditen von bis zu fünf Prozent möglich. Ob sich ein Investment wirklich lohnt, verrät „Excel für Immobilien“. Discountfan.de hat den Rechner unter die Lupe genommen.
Die Nullzins-Politik der EZB hat auch ihr Gutes: Zwar gibt es für Tagesgeld kaum noch ansehnliche Zinsen – nach Abzug der Inflation macht man oft sogar einen Verlust. Im Gegenzug sind die Zinsen für Immobilienkredite dagegen ebenfalls stark gesunken. Aus diesem Grund kann eine fremdfinanzierte Immobilie andere Anlageformen deutlich schlagen.
Dabei spielen aber viele Faktoren eine Rolle: Neben den Zinsen für den Kredit sind dies in erster Linie Lage und Anschaffungspreis der Immobilie, Nebenkosten des Kaufpreises wie Grunderwerbsteuer oder Maklerprovision, aber auch laufende Kosten, die nicht alle auf den Mieter umgelegt werden können.
Vorschnell sollte deshalb keiner zum oft gerühmten „Betongold“ greifen – allzu oft ist die Rendite deutlich geringer als in Hochglanz-Prospekten ausgewiesen. Da aber viele Faktoren eine Rolle spielen, ist es für den Käufer oft schwer, die persönliche Rendite vor und nach Steuern zu berechnen.
Abhilfe schafft hier das gut gemachte Tool „Excel für Immobilien„. Anders als der Name vermuten lässt, ist der Rechner nicht allein für Microsofts Tabellenkalkulation gemacht, sondern auch im OpenDocument Format verfügbar. Vorteil für Discountfans: Die einfache Version des Rechners gibt es komplett gratis.
Hier können allerdings nur wenige Berechnungen angestellt werden, für die Eingabe weiterer Daten – und somit ein genaueres Ergebnis – ist der Kauf der „Light“- oder „Vollversion“ nötig – erstere kostet 19 Euro, letztere 39 Euro. Discountfan-Tipp: Derzeit ist die „Lebenslang“-Version ebenfalls für 39 Euro zu haben. Da man hier zum gleichen Preis der Vollversion obendrein lebenslange Updates erhält, sollte man zu dieser Variante greifen.
Im Gegensatz zu kostenlosen Onlinerechnern im Netz sind bei diesem Tool weitaus mehr Eingaben möglich, womit die Rendite exakter berechnet werden kann. Und genau hier liegt ein großer Vorteil: Wer beispielsweise am Stellrad „Darlehenssumme“ oder „Zinssatz“ dreht, sieht auf einen Blick, ob und wann sich das Investment lohnt. Auch ein kalkulierter Mietausfall sowie eine angenommene Steigerung bei Mieten, Kosten und Wert können mit ausgegeben werden.
Etwas versteckt, aber umso informativer ist der Kasten „Hochrechnung“: Er findet sich im Tabellenblatt „Rendite“ ganz rechts und zeigt auf einen Blick an, wie sich das Investment nach einer selbst gewählten Zahl von Jahren entwickelt: Ist es beispielsweise in den ersten Jahren noch nicht so rentabel, kann die Rechnung nach zehn oder 15 Jahren schon ganz anders aussehen – und zwar sowohl vor, wie nach Steuern. Grund kann neben Mietsteiegerungen unter anderem auch ein erhöhter Tilgungsanteil sein.
Ein weiterer Vorteil des Rechners: Die Ergebnisse lassen sich übersichtlich ausdrucken und können bei einem Bankgespräch vorgelegt werden – somit erhöhen sich unter Umständen die Chancen auf einen günstigeren Kredit. Wer sich mit den Möglichkeiten des Rechners noch intensiver beschäftigen will, findet im Youtube-Kanal von „Excel für Immobilien“ weitere Infos und Hintergründe. Wichtig hierbei: Steuerliche Aspekte werden zwar angesprochen, eine steuerliche Beratung ersetzt dies jedoch selbstverständlich nicht.
Eines sollten Discountfans beachten: Nicht alle Kosten und Risiken lassen sich in Rechnern wie diesen berücksichtigen: So weiß keiner genau, wie sich die Kauf- und Mietpreise in Zukunft entwickeln. Auch der Steuertarif sowie Abschreibungsmöglichkeiten können sich langfristig ändern, was die Kalkulation komplett über den Haufen werfen kann.
Discountfan-Tipp: Wer mit der kostenlosen Version nicht klarkommt, aber kein Geld in den Rechner investieren möchte, kann zu einem dieser Rechner greifen:
- Rechner der „Stiftung Warentest“
- Renditerechner von „Hausblick.de“
- Renditerechner von „Zinsen-berechnen.de“
- Lesenswerter Artikel zum Thema „Rendite von Immobilien“
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